Eine weitere wesentliche Anpassung betrifft die Nutzung computerunterstützter Bewertungsverfahren: Mit der Novelle wird erstmals die Nutzung statistischer Verfahren bei der Beleihungswertermittlung regulatorisch verankert. Die Nutzungsmöglichkeit bezieht sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bewertet dies positiv: „Wir begrüßen ausdrücklich, dass die Nutzung statistischer Verfahren bei der Immobilienbewertung in der BelWertV verankert wird. Die Verfahren sind heute so weit ausgereift, dass sie verlässlich valide Ergebnisse liefern“, kommentierte Tolckmitt. „Dass eine Nutzung im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums nun flächendeckend möglich ist, stellt für die Banken einen erheblichen Fortschritt dar“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Videobesichtigungen möglich
Nachdem die BaFin mit Beginn der COVID-19-Pandemie Videobesichtigungen vorübergehend erlaubt hatte, werden sie nun mit der BelWertV-Novelle dauerhaft zugelassen. Institute, die von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, haben jedoch bei der Bewertung der Immobilien einen Abschlag in Höhe von mindestens 5 Prozent zu berücksichtigen. Zudem muss die erwartete Restnutzungsdauer der Immobilie mindestens 40 Jahre betragen.
Mindestkapitalisierungszinssätze werden an Zinsentwicklung gekoppelt
Zu den wesentlichen Neuerungen in der BelWertV zählt auch die Anpassung der Mindestkapitalisierungszinssätze. Anstelle der zuvor geltenden starren Zinssätze von mindestens 5 Prozent für Wohnimmobilien und 6 Prozent für Gewerbeimmobilien kommt zukünftig ein dynamisches Modell zum Einsatz: Demnach richten sich die Mindestkapitalisierungszinssätze jetzt zu einem festen Stichtag nach der Verzinsung der 30-jährigen Bundesanleihe, zu der ein Risikozuschlag in Höhe von 3 Prozent für Wohnimmobilien und 4 Prozent für Gewerbeimmobilien hinzugerechnet wird. Dabei sind Ober- und Untergrenzen vorgesehen: So werden die Zinssätze – unbenommen der Zuschläge für bestimmte Objektarten und der Abschläge für bestimmte erstklassige Immobilien – für Wohnimmobilien stets zwischen 3,5 Prozent und 5,5 Prozent sowie für Gewerbeimmobilien zwischen 4,5 Prozent und 6,5 Prozent liegen.
Ungewünschte Ausschläge durch Stichtagsmodell
Kritisch beurteilt der vdp das verwendete Stichtagsmodell. Dieses sieht vor, dass die BaFin jährlich zum 1. Januar die Mindestkapitalisierungssätze auf Basis des tagesaktuellen Referenzzinses am 30. November des Vorjahres anpasst, wenn dieser zu diesem Zeitpunkt mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger lag als zum Zeitpunkt der letzten Anpassungsberechnung. Der vdp hatte sich für die Verwendung eines längerfristigen Durchschnitts eingesetzt, um die Volatilität einer reinen Stichtagsbetrachtung zu reduzieren und dem unterschiedlichen Charakter von Kapital- und Immobilienmarkt gerecht zu werden.
